PPN Membangun sendiri, pernahkah Anda mendengarnya? Apakah Anda sedang berencana untuk membangun rumah? Atau perusahaan Anda sedang membangun gedung?  Bagi Anda yang sedang merencanakan untuk membangun gedung tentunya banyak hal yang harus dicermati mulai dari design bangunan, perencanaan biaya dan juga hal-hal lainnya. Mengenai biaya, selain dari biaya pembelian bahan material serta upah pekerja bangunan yang merupakan komponen utama dalam pembangunan bangunan, umumnya terdapat biaya lain-lain yang terkait seperti biaya perizinan serta perpajakan. Apakah membangun gedung secara sendiri juga terkena pajak? 

Sepertinya masih banyak dari Anda yang belum mengetahui bahwa membangun rumah atau gedung secara perseorangan juga akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Ini biasa disebut sebagai PPN Membangun sendiri. Mengapa ada peraturan seperti ini? Bagaimana kriteria dan tarifnya? Mengenai hal ini, akan dibahas pada artikel kali ini mengenai PPN Membangun Sendiri.

ppn, pajak pertambahan nilai, ppn membangun sendiri, pemerintah, dirjen pajak, tax, tax amnesty
Pajak Pertamabahan Nilai atau PPN

  • Apa PPN Membangun Sendiri?

Baca juga: Bagaimana Cara Untuk Menilai Aset Tetap yang Anda Miliki Agar Dapat Dijual?

PPN atas kegiatan membangun sendiri adalah pajak terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Sedangkan definisi Kegiatan Membangun Sendiri berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 adalah “Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain”. Jadi aktivitas membangun yang dilakukan bukan karena sebagai seorang pemborong atau bertindak selaku perusahaan pengembang (developer) atau penyedia jasa kontraktor (dalam hal WP badan usaha).

Kemudian dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 4 dijelaskan mengenai bangunan yang dimaksud dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 2 Ayat 3 yaitu bangunan tersebut berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria sebagai berikut:

  1. Konstruksi utamanya  terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
  2. Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
  3. Luas keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).

Jadi kegiatan membangun sendiri akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) apabila memenuhi definisi dan kriteria sebagaimana yang dijelaskan diatas.

  • Mengapa Kegiatan Membangun Sendiri Dikenakan PPN?

Setiap barang yang mengalami pertambahan nilai akan dikenakan PPN.  Ilustrasi sederhana misalnya Jika Tuan A memiliki tanah seluas 500m2 dengan nilai tanah Rp500.000.000 dan menghabiskan biaya (gambar, material, dan upah pekerja bangunan) sebesar Rp1.000.000.000, maka setelah gedungnya jadi nilai bangunan tersebut akan lebih dari Rp1.500.000.000. Kelebihan inilah yang dianggap mengalami pertambahan nilai sehingga dikenakan PPN.

Baca juga: Prosedur dan Jenis Surat Ketetapan Pajak (SKP) yang Wajib Anda Ketahui

Selanjutnya siapa yang akan menanggung PPN? Tentu saja pihak yang menikmati nilai tambah tersebut:

  • Jika suatu gedung dibangun oleh pengembang (developer), maka yang dianggap menikmati nilai tambah gedung tersebut adalah konsumen akhir yang membeli. Untuk itu developer memungut PPN atas transaksi penjualan gedung (rumah/ruko) yang dijualnya.
  • Jika suatu gedung dibangun oleh kontraktor, maka kontraktor memungut PPN atas nilai kontraknya (biasanya berdasarkan RAB yang disepakati) kepada konsumen, karena konsumenlah yang menikmati nilai tambah atas gedung yang dibangun.
  • Jika suatu bangunan dibangun sendiri – kedepannya ditempati sendiri atau dikontrakan – maka yang menanggung PPN adalah si pembangun itu sendiri yang sekaligus bertindak sebagai penikmat pertambahan nilai yang timbul atas bangunan tersebut. Jika anda membangun rumah tinggal sendiri (tidak menggunakan jasa kontraktor) misalnya, maka anda sendirilah yang menanggung PPN atas kegiatan membangun tersebut.
  • Jika suatu perusahaan membangun gedungnya sendiri, maka perusahaan tersebutlah yang menanggung PPN-nya.
  • Berapa Tarif Pajak Pertambahan Nilai Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS)?

Regulasi yang diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan (KMK) dan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) mengenai PPN Membangun Sendiri, sempat mengalami perubahan berkali-kali.

Berikut adalah ketentuan-ketentuanya (perhatikan luas bangunan dan tarif PPN- nya):

  • Sebelum 1 Januari 1995 tidak ada regulasi mengenai PPN KMS, sehingga gedung yang dibangun sebelum tahun tersebut tidak membayar PPN KMS

Sejak tahun 1995 – 20 November 2012 tarif PPN KMS adalah:

  • KMK No: 554/KMK.04/1995 ( Terhitung sejak 1 Januari 1995), batasan luas bangunan yang terutang PPN adalah >400m2
  • KMK No 320/KMK.02/2002 (Terhitung sejak 1 Juli 2002),  batasan luas bangunan yang terutang PPN adalah >200m2
  • PMK 39/PMK 03/2010 luas >300m2
  • Sedangkan  setelah 21 November 2012, batasan luas bangunan yang terutang PPN KMS adalah >200m2 dengan tarif adalah :

Sumber: PMK No.163/PMK.03/2012

Contoh soal

  1. Pada Bulan November  2010  Bapak Bedu memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 300 m2, biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Bedu dalam upaya membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut:

Pembelian tanah sebesar                                            Rp 200.000.000

Pembelian bahan baku bangunan keseluruhan    Rp 180.000.000

Biaya upah mandor dan pekerja bangunan            Rp. 70.000.000

Maka berapakah Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

Penyelesaian:

Sesuai dengan PMK 39/PMK 03/2010 tarif PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri yang terhutang adalah:

PPN = 10% x (40% x Total Biaya Pembangunan)

PPN = 10% x (40% x Rp180.000.000 + Rp70.000.000)

PPN = 10% x (40% + Rp250.000.000)

PPN =  10% x (Rp100.000.000)

PPN = Rp10.000.000

Contoh Selanjutnya:

  1. Pada Bulan Desember 2013 PT.Nusa Cahaya membangun kantor tanpa menggunakan jasa kontraktor atau pemborong, luas bangunan adalah 450m2, biaya yang dikeluarkan dalam masa Desember sebesar Rp145.000.000 untuk material dan Rp30.000.000 untuk upah pekerja bangunan. Berdasarkan kondisi tersebut PT.Nusa Cahaya memenuhi criteria melakukan KMS (luas bangunan meebihi 200m2 serti tidak dilakukan oleh kontraktor maupun pemborong). Berapakah PPN KMS yang harus dibayar PT.Nusa Cahaya?

Jawab:

PPN = 10% x (20% x Total Biaya Pembangunan)

PPN = 10% x (20% x Rp145.000.000 + Rp30.000.000)

PPN = 10% x (20% + Rp175.000.000)

PPN =  10% x (Rp35.000.000)

PPN = Rp3.500.000

Yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak atas perhitungan PPN Kegiatan Membangun Sendiri diatas hanyalah pembelian bahan baku material bangunan dan biaya upah pekerja dalam rangka pembangunan rumah tersebut, hal ini sesuai dengan Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 3 ayat 2 yang menyebutkan bahwa “Dasar Pengenaan Pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah”.

Baca juga: Langkah – Langkah Utama Observasi Perencanaan Audit

ppn, pajak pertambahan nilai, ppn membangun sendiri

  • Kapan Saat dan Dimana Tempat PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri Terutang?

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 Pasal 4 ditentukan bahwa:

  1. Saat yang menentukan PPN terutang adalah saat mulai dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai dibangun;
  2. Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun;
  3. Tempat pajak terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.
  • Bagaimana Penyetoran dan Pelaporan PPN KMS?

Orang pribadi atau badan yang melakukan KMS telah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak dan tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan tersebut terdaftar, orang pribadi atau badan yang melakukan KMS wajib melaporkannya dalam Surat Pemberitahuan Masa (SPM) PPN dengan melampirkan lembar ketiga Surat Setoran Pajak (SSP). PPN terutang atas KMS wajib disetor ke kas Negara melalui kantor pos atau bank persepsi paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Dalam contoh diatas maka PT.Nusa Cahaya paling lambat tanggal 15 Januari 2014 harus sudah menyetorkan PPN Terutang.

Baca juga: Jenis Risiko dan Bagaimana Cara Manajemen Risiko yang Baik

Saran dan Tips Akhir Sehubungan Dengan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

Saran sekaligus tips terakhir sehubungan dengan PPN kegiatan membangun sendiri:

  1. Jika Anda wajib pajak perseorangan dan memiliki bangunan yang dibangun sendiri (mempergunakan sendiri atau disewakan) ada baiknya mengingat-ingat:
  • Kapan bangunan mulai didirikan dan kapan selesainya, sehingga tahu apakah kena PPN atau tidak dan peraturan mana yang berlaku untuk bangunan Anda
  • Periksa luas bangunan dan bandingkan apakah memenuhi kriteria luas yang tertera dalam peraturan? Jangan lupa luas bangunan yang dimaksud adalah termasuk fasilitas pendukung seperti taman dan tempat parkir. Bila bangunan bertingkat maka yang dihitung bukan hanya luas lantai dasar, tetapi luas semua lantai.
  1.  Jika Anda wajib pajak (baik perseorangan maupun badan usaha dan  menyewa serta perlu diketahui ngontrak bangunan yang dibangunan oleh pihak lain) , ada baiknya jika anda tanyakan ke pemilik bangunan:
  • Apakah bangunannya dibangun sendiri atau tidak? Jika Iya apakah PPN nya sudah dibayar?
  • Jika bangunan yang disewa memenuhi kriteria tetapi belum bayar PPN, dan kebetulan ada pemeriksaan pajak atas bangunan tersebut, maka yang berkewajiban membayar PPN adalah yang menempati bangunan (Anda), istilahnya “tanggung renteng.”
  1. Jika Anda seorang akuntan atau pegawai yang bekerja untuk suatu perusahaan,sebaiknya mulai check and recheck:
  • Apakah gedung yang digunakan oleh perusahaan dibangun sendiri atau tidak? Jika Iya, berapa luas bangunannya, apakah memenuhi kriteria atau tidak?
  • Jika memenuhi kriteria apakah PPN nya sudah dibayar? Jika belum sebaiknya disampaikan ke atasan atau pimpinan perusahaan, agar mereka tidak kaget saat diperiksa oleh kantor pajak.
  • Jangan lupa PPN atas kegiatan sendiri bersifat final, tidak bisa dikreditkan. PPN ini bisa menjadi penambah harga perolehan bangunan lalu disusutkan dan diakui sebagai beban penyusutan bersama-sama dengan penyusutan bangunannya.
  1. Jika anda WP pibadi atau badan yang sedang mempertimbangkan mana yang lebih menguntungkanantara membangun sendiri dengan menggunakan jasa kontraktor, jangan lupa masukan unsur PPN membangun pada perhitungan dan analisa.

Sekian penjelasan dari kami mengenai Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Membangun Sendiri. Setelah ini, kami juga akan terus membahas mengenai perpajakan dan akuntansi dalam website Akuntansipedia. Jika Anda mempunyai saran mengenai topik dapat langsung memberitahu kami melalui kolom komentar.